Por esa razón, veremos el esquema básico de un proceso de ejecución hipotecaria y evaluaremos las opciones que puede tener como prestatario si no paga una hipoteca.
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo tomado para la compra de una casa, cuyo pago está garantizado por la casa comprada y cualquier propiedad personal presente y futura. En caso de impago, la casa o bien hipotecado será embargado por la entidad financiera para cubrir el importe total del préstamo y los gastos adicionales derivados del proceso judicial.
Esta recuperación forzosa por la vía judicial del capital concedido en forma de préstamo es lo que se denomina embargo.
UNA embargo No puede darse arbitrariamente, sino como consecuencia de un incumplimiento del deudor, contra el cual la entidad bancaria puede iniciar acciones judiciales.
¿Y cuánto tarda un bloque? Puede variar dependiendo del tiempo transcurrido del plazo de devolución especificado en el contrato, pero en promedio es de aprox. dos años desde el primer incumplimiento.
Pasos de incautación
La ejecución hipotecaria, como proceso legal, está debidamente regulada y debe seguir un camino bien establecido que se puede resumir en los siguientes pasos:
Requisito Ejecutivo
La entidad financiera interpone demanda contra el deudor en el Juzgado de Primera Instancia más próximo al inmueble hipotecado.
Para ello hay que activar la cláusula de resolución anticipada y ésta, según la Ley 1/2013, sólo se puede hacer con la acumulación de deuda correspondiente al 3%, o 12 cuotas. Si se produce dentro de la primera mitad del plazo de amortización y el 7%, o 15 cuotas, si el impago se produce dentro de la segunda mitad del plazo de amortización previsto en el contrato.
Además, deberás comunicar al deudor con un mes de antelación que has llegado a este nivel de morosidad y que, si no cumples con tu compromiso de pago, tendrás que cancelar la totalidad del importe más intereses y gastos administrativos.
Aviso de demanda y demanda de pago
El tribunal notifica al deudor, mediante notificación, que se ha iniciado el proceso de ejecución y solicita la condonación de la totalidad de la deuda, incluido el principal y los intereses de la hipoteca, más los gastos administrativos derivados del proceso judicial.
Oposición a la ejecución
El deudor tiene la posibilidad de defenderse, aunque sólo en casos muy específicos definidos en el art. 696. Estos son:
Cuando hay cláusulas abusivas en la hipoteca
Es muy probable que hayas oído hablar del famoso condiciones hipotecarias injustas;. Ya hemos discutido esto en nuestro blog y esta es una de las razones más comunes para la oposición.
Según la modalidad de comparecencia, puede dar lugar a la desestimación del proceso o a la invalidez de la cláusula. En otras palabras, la eliminación de la escritura.
Si se han aplicado intereses por encima del límite legal o si se prevé la resolución por impago de tres cuotas mensuales, el juez tiene el poder de negar la ejecución hipotecaria.
Caducidad de la garantía
Cuando la garantía expira, establece la exclusión. La ley permite al consumidor probar que no debe nada o que la garantía que ofreció ya ha sido anulada. Esto se puede lograr mediante:
- Certificado del Registro de que la hipoteca ha sido cancelada.
- Carta firmada por un notario que acredite que la hipoteca ya ha sido pagada o cancelada.
Error en la cantidad solicitada
Si la cantidad reclamada en la reclamación no coincide con la cantidad real, también es razón para cancelar la deuda de embargo.
La mayoría de los bancos emiten un certificado con el monto adeudado en virtud del contrato. Este contraste consiste en señalar este error de cálculo.
Cuando hay embargo de los bienes hipotecados sobre los que hay prenda sin desplazamiento
La ejecución hipotecaria de la vivienda puede evitarse si está asegurada mediante un gravamen.
Quiero decir, no puedes confiscación de bienes inmuebles con garantías constituidas antes de su ejecución.
Certificación de propiedad
El juez solicita al Registro de la Propiedad la confirmación de la inscripción de la hipoteca sobre el inmueble y, en su caso, de los gravámenes adicionales sobre el inmueble.
Subastar el inmueble y pagar a la entidad financiera
Al prever una situación de ejecución hipotecaria, cada contrato de hipoteca especifica el valor del inmueble para efectos de remate, que no puede ser inferior al 75% del avalúo en que se hizo el préstamo hipotecario. Cuando el juzgado fije la fecha y hora de la subasta, se publicará en el tablón de anuncios del Ayuntamiento.
Cuando llega el día, pueden ocurrir dos escenarios, la propiedad va al mejor postor si su oferta es igual o superior al 70% del precio de venta, o el banco se queda con la propiedad porque no hubo una oferta o era menos del 70% del precio de lanzamiento.
Cambio de titularidad y desalojo o liberación
Finalizada la subasta, se cambia la titularidad del inmueble ante el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario de la subasta o del banco en los casos ya señalados. En este sentido, el nuevo propietario puede tomar posesión del inmueble que sólo en caso de continuación de la posesión, el tribunal ordenará la ejecución de liberación judicial o evicción.
¿Por qué el banco no ejecuta la hipoteca?
Podrá a pesar de que no cumpla con el pago de las cuotas y haya excedido el número requerido para ejecutar la cláusula de terminación anticipada, embargo.
Es muy importante tener en cuenta que la hipoteca prevé a partir de los 20 años. Es decir, una vez cumplida la cláusula de amortización anticipada, el banco dispone de 20 años para iniciar la ejecución hipotecaria.
¿Se puede detener un bloqueo?
La respuesta sin más preámbulos es sí. Sin embargo, todo Dependerá de dónde esté el proceso.. Las acciones que puede tomar para detener la ejecución hipotecaria o, en última instancia, evitar el desalojo dependerán de esto.
Es importante entender que los bancos son empresas con ánimo de lucro y su fin último es generar beneficios, es decir, también deben evitar pérdidas. Por este motivo, es importante asegurarse desde el principio de no celebrar un contrato hipotecario del que no podamos responsabilizarnos.
Se entiende, no obstante, que existen situaciones sobrevenidas que van más allá de la planificación y que pueden afectar al cumplimiento de las obligaciones contraídas como deudor en un contrato hipotecario. Si es así, hay ciertas medidas que se puede obtener
- Si la subasta aún no ha tenido lugar, lo más evidente es probablemente el resurgimiento de la hipoteca, es decir pagan honorarios, intereses y comisiones que ha creado el valor predeterminado. Esta es probablemente la forma más efectiva de detener un proceso de ejecución hipotecaria.
- Si es imposible pagar la deuda porque estás pasando por una mala situación económica, es posible adherirse al Código de Buenas Prácticas y pedir cuotas más favorables que permitan cancelar la deuda, aunque se extienda el tiempo de repago.
- Renegociación del contrato hipoteca con el banco de reestructuración de deuda.
- Es posible demandar al banco al incluir uno o más términos abusivos o leones en la escritura de hipoteca. Este proceso debe iniciarse dentro de los primeros 10 días de recibida la notificación de embargo, y si el juez determina que existe mala práctica bancaria, no sólo se invalidará el embargo, sino que el banco está obligado a devolver el dinero de la inclusión de dicho abusivo. cláusulas del contrato.
- Si, por el contrario, la subasta ya ha tenido lugar, la única forma de evitar la liberación judicial o el desalojo es probar que esta es la residencia habitual y que pertenecen a un grupo particularmente vulnerable. Aunque se pierda la propiedad del inmueble, se podrá vivir en él durante los próximos dos años cancelando el contrato de arrendamiento.
Si se interrumpe el proceso de ejecución hipotecaria, deben pasar al menos tres años antes de que el banco intente una nueva ejecución hipotecaria.
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